Comprar una vivienda de lujo en la Costa Brava no consiste solo en encontrar una casa bella frente al Mediterráneo: Conviene saber distinguir valor real, singularidad, privacidad y proyección patrimonial. Para el comprador internacional, la distancia, el desconocimiento del territorio y la lectura incompleta del mercado pueden provocar errores costosos antes, durante y después de la compra.
En The On Estate identificamos los 10 errores más habituales al adquirir una propiedad de lujo en la Costa Brava y las claves para comprar con criterio, seguridad y visión estratégica.
1. NO TENER EN CUENTA LOS COSTES TOTALES DE LA OPERACIÓN:
Muchos se fijan solo en el precio de la vivienda, pero en la Comunidad Autónoma de Catalunya debes tener en cuenta :
Hasta 1.000.000 € → 10%
Entre 1.000.000 € y 2.000.000 € → 11%
Entre 2.000.000 € y 3.000.000 € → 12%
Más de 3.000.000 € → 13% (vivienda de segunda mano)
Notaría, registro, gestoría
Posibles honorarios legales
En total, el coste real suele se +11% a +13% del precio.
2. NO CONTAR CON UNA PERSONA DEL LUGAR Y/O PROFESIONAL DE PLENA CONFIANZA QUE TE AYUDE CON LA OPERATIVA:
FACTORES QUE DEBES TENER EN CUENTA:
Si la vivienda tiene CARGAS.
Si existen impagados o DEUDAS.
Información CATASTRAL y REGISTRAL.
Situación URBANÍSTICA, AFECTACIONES y PROTECCIONES.
En el caso de ser PATRIMONIO, si se puede acoger a una SUBVENCIÓN OFICIAL y en qué %.
Situación legal del inmueble: VIVIENDAS CON AMPLIACIONES NO REGISTRADAS / PLEITOS CON VECINOS / DEUDAS CON EL AYUNTAMIENTO IBI / USO TURÍSTICO ILEGAL…
Existencia de VÍCIOS Y AFECCIONES OCULTAS…
3. DESCONOCER LAS OBLIGACIONES FISCALES EN ESPAÑA
Aunque se alquile, debe pagar IRNR (renta imputada)
Si alquilan → tributan por ingresos en España
Deben declarar en su país de origen (doble imposición)
4. HABER ELEGIDO PROPIEDAD, SIN HABER SOLICITADO EL NIE.
Sin NIE:
No puedes ejecutar la transacción.
No puedes pagar impuestos correctamente.
Olvidar tramitar el NIE, DOCUMENTO DE IDENTIDAD DE EXTRANJERO, supone retrasar la operación o incluso, llegar a perderla.
5. SUBESTIMAR LA FINANCIACIÓN.
LOS BANCOS ESPAÑOLES FUNCIONAN CON OTROS % TRATÁNDOSE DE EXTRANJEROS, NO ES LO MISMO UN RESIDENTE QUE UN RESIDENTE EN EL EXTRANJERO.
DEBES PREVER:
Entrada del 30–40% y condiciones más exigentes.
6. OLVIDAR EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DEL PUEBLO DÓNDE COMPRAS: POUM. (PLAN DE ORDENAMIENTO URBANÍSTICO MUNICIPAL)
Especialmente en zonas rurales o costa:
Terrenos no urbanizables. / Restricciones de reformas. / Alturas / Elementos que no son de obra. / Retranqueos. / % de ampliación / Carta de estilo / Limitaciones en alquiler turístico….
Dichos aspectos, pueden afectar seriamente al uso futuro de la propiedad y a tu proyecto vital.
7. SUBESTIMAR LA UBICACIÓN (más allá de lo estético).
El error más común es enamorarse de una propiedad, sin tener en cuenta:
- EL acceso o accesos en temporada alta.
- Ruidos y horarios de restaurantes y bares.
- Servicios inexistentes fuera de temporada…
8. NO PREVER EL CONTROL Y MANTENIMIENTO MIENTRAS LA CASA PERMANECE CERRADA EN INVIERNO.
PROBLEMAS A TENER EN CUENTA:
SEGURIDAD / CUSTODIA DE LLAVES / CONTROL Y MANTENIMIENTO / JARDINERÍA / HIBERNACIÓN DE PISCINAS / FUGAS / PUNTAS DE TENSIÓN ELÉCTRICA / GESTIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO / VIGILANCIA Y SEGURIDAD, ALARMAS / PAGO DE IMPUESTOS MUNICIPALES Y TRIBUTACIÓN…
Durante estos períodos en los que los propietarios se encuentran lejos, merece la pena disponer de un contacto de confianza o un gestor y administrador de propiedades experto, que se ocupe de la vivienda mientras permanece en alquiler vacacional o cerrada.
9. NO PLANIFICAR LA HERENCIA.
La propiedad estará sujeta a impuesto de sucesiones en Catalunya, si no se planifica, puede llegar a ser alto.
CONCLUSIÓN:
Comprar en Catalunya es una excelente inversión y estilo de vida, pero se debe hacer con estructura, asesoramiento y visión a largo plazo y con la ayuda de un agente local, en TheOn Estate, llevamos 50 años al servicio del propietario, del vendedor así como de las famílias que nos visitan temporalmente durante sus vacaciones.
Te acompañamos a construir tu proyecto vital.
